私は、一階が店舗、二階が居宅の建物を所有しております。二階の賃借人甲の寝タバコにより火が出て、甲は焼死し、二階は全焼してしまいました。また、この火災で一階の賃借人乙の店舗内も全焼してしまいました。

①失火の責任に関する法律があり、失火者は責任を負わないと聞きましたが、甲の私に対する責任はどのようになりますか。

②甲が火災保険をかけているときはどうですか。

③乙から、店舗内の内装を元通りに修復し、かつ店を休んだ間の営業補償を求められました。家主の私は乙に対し、乙の請求に応ずる義務がありますか。

一 先ず、法律関係をあなたと甲の関係と、あなたと乙との関係に分けて考える必要があります。

二 あなたと甲の関係

１．失火の責任に関する法律（失火責任法）とは、失火した者に重大な過失がない場合には不法行為による損害賠償責任は負わないという法律です。

２．しかし、あなたと甲の関係では賃貸借契約があるので失火責任法は適用されず、契約法理が適用されます。つまり、あなたと甲との関係では、甲は借家契約において、ふつうの借家人として要求される程度の注意（善良なる管理者の注意）をして借家を保管し、借家契約終了時には、借家契約締結当時の状態に復してあなたに返還する義務があるのです。

３．しかるに、甲は借家を、甲の重過失により全焼させてしまったのですから、甲は借家を元の状態に戻して返還することは不可能となってしまったわけです。即ち、甲は甲の債務の不履行により、あなたに損害を与えたのですから、甲はその損害を賠償する責任があります。

４．ところで、甲が借家に借家人賠償保険をかけている場合は、その保険は甲が火災などにより家主のあなたに対し法律上の損害賠償責任を負った場合、保険金が支払われるものですから、あなたはその火災保険金を取得して損害の回復をすることができます。

５．万一、借家人甲が借家人賠償保険に入っておらず、無資力であるとすると、家主のあなたとしては実際上死亡した甲の相続人から損害賠償を得ることは難しいでしょう。なぜなら、甲の相続人が相続放棄をする可能性もあるからです。そのような場合に備えて家主としても保険や共済に入っておくことが必要です。

６．尚、火災により建物が焼失してしまったのですから契約の目的物がなくなったことになり、あなたと甲の借家契約は終了します。

三 あなたと乙の関係

１．この火災が家主のあなたの原因でなく、別の借家人甲に起因して起こった火災なのに、乙に対してはあなたにも責任があるのでしょうか。

２．仮に、あなたに火災の原因がある場合、あなたと乙との関係では賃貸借契約に基づきあなたは大家として乙に対し店舗部分の使用収益をさせる義務、及び店舗部分が損壊し使用収益ができない状態となったときは修繕する義務があります。従って、家主であるあなたの原因により、これらの義務が履行できなくなり乙に損害を与えたときはあなたは乙に対し、損害賠償をしなければなりません。

３．しかし、本件の場合、火災の原因はあなたにではなく、甲にあるわけですから、あなたには、乙に対する損害賠償責任はありません。

４．更に、火災により一階の店舗が焼失してしまったのですから、借家契約の目的物がなくなったことになり、あなたと乙との借家契約は終了します。従って、乙の修復要求にも応じる必要はありません。

四 ちなみに、失火者甲の他の賃借人乙に対する責任には、失火責任法の適用がありますから、甲に重過失がないかぎり乙は甲に対し不法行為責任を問えないことになります。本件では、甲の寝タバコによる失火が重過失にあたると考えられるので、乙は甲に損害賠償請求できることになりますが、甲が無資力であったり、無保険であったりすれば、乙が損害賠償を得ることは難しいでしょう。従って、そのような場合に備えて乙は店舗総合保険などに加入してリスクに備えることが必要でしょう。

弁護士 塩味滋子